全國(guó)性的樓市下降通道已然開(kāi)啟。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比11月下降0.24%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降，房?jī)r(jià)跌幅逐步擴(kuò)大。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，受限購(gòu)、限貸政策持續(xù)的影響，樓市有望加速下行，商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢(shì)，難以全面回暖。

連跌 超七成城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降

2011年12月新建商品住宅價(jià)格下降的城市繼續(xù)增加，全國(guó)70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有52個(gè)城市，占比74%；環(huán)比價(jià)格持平的有16個(gè)城市；環(huán)比價(jià)格上漲的有2個(gè)城市，漲幅僅為0.1%。

同時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅也出現(xiàn)下降跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市中，2011年12月新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有9個(gè)，比11月增加5個(gè)；漲幅回落的城市有55個(gè)。

“2011年10月后，降價(jià)范圍加速擴(kuò)大，以全國(guó)超過(guò)70%的大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比回落收尾。雖然12月平均同比指數(shù)仍然高于100，卻已達(dá)到年內(nèi)最低值，比1月增幅回落5.19個(gè)百分點(diǎn)。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，這表明在經(jīng)歷近一年的樓市調(diào)控政策下，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲得到有效控制，2012年將是房?jī)r(jià)回落的一年。

張?jiān)卤硎荆?2月大型房企為業(yè)績(jī)搶收而在各地進(jìn)行的降價(jià)促銷(xiāo)，不僅打破了市場(chǎng)價(jià)格僵持的局面，還帶動(dòng)了一線以外城市的價(jià)格深調(diào)。無(wú)論從環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量增加方面還是價(jià)格回落幅度擴(kuò)大方面，都可以看出，價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，全國(guó)性的樓市下調(diào)通道已然開(kāi)啟。

值得注意的是，12月份環(huán)比價(jià)格上漲的2個(gè)城市分別是貴陽(yáng)和銀川，均為西部城市；在16個(gè)止?jié)q的城市中，除泉州、湛江、三亞外，其余13個(gè)均為中西部城市。“可見(jiàn)，目前環(huán)比房?jī)r(jià)仍相對(duì)膠著的城市主要集中在中西部地區(qū)，因?yàn)檫@些城市房?jī)r(jià)本來(lái)就相對(duì)較低、漲速相對(duì)較慢，降價(jià)空間沒(méi)有東部城市、高能級(jí)城市大。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月下降，且降幅擴(kuò)大明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報(bào)告表明，12月份，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為99.63，即價(jià)格環(huán)比下降0.37%；新建商品住宅價(jià)格同比綜合指數(shù)為102.4，即價(jià)格同比上漲2.4%，同比漲幅繼續(xù)明顯收窄。

楊紅旭表示，12月70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合指數(shù)為101.6，即價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比11月份明顯收窄。接下來(lái)數(shù)月，隨著環(huán)比價(jià)格的下降，以及同比價(jià)格下降城市的增多，新建商品住宅同比漲幅將繼續(xù)下滑。

壓力 銷(xiāo)售放緩庫(kù)存大增

2011年12月，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市新建住宅成交量環(huán)比增幅達(dá)10%，這是2011年下半年以來(lái)最大的單月環(huán)比增幅，但其上升的主要原因是11月市場(chǎng)成交過(guò)于低迷。此外，北京、深圳、杭州等重點(diǎn)城市12月成交量環(huán)比增幅都超過(guò)六成。然而，對(duì)比2009年和2010年四季度成交量環(huán)比三季度分別增加一成和四成，2011年四季度成交量不升反降，成為近幾年來(lái)表現(xiàn)最差的四季度。

進(jìn)入2012年，樓市成交依舊慘淡。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)，上周(1月9日至15日)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，32個(gè)城市樓市周均成交量同比下降，18個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中溫州同比降幅達(dá)74.16%。

楊紅旭介紹說(shuō)，從歷史數(shù)據(jù)上看，2011年商品房市場(chǎng)明顯降溫，銷(xiāo)售面積同比增幅明顯下滑，遠(yuǎn)低于近十年的平均增幅。

銷(xiāo)售放緩的同時(shí)，庫(kù)存在逐月攀升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年12月，上海、廣州、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上，北京和深圳庫(kù)存增幅分別為28%和7%。

進(jìn)入2011年四季度以來(lái)，標(biāo)桿房企在各地的促銷(xiāo)力度加大，降價(jià)樓盤(pán)迅速增多，促銷(xiāo)方式更加多樣化，降價(jià)幅度亦明顯大于前期。但開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略的調(diào)整并未拉動(dòng)銷(xiāo)售額顯著回升，11月份和12月份標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售額分別僅為全年均值的75%和89%。整個(gè)四季度標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售額僅占2011年全年銷(xiāo)售額的22%，為全年最低的一個(gè)季度。銷(xiāo)售乏力使得標(biāo)桿房企庫(kù)存壓力陡增，截至2011年12月底，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量比2011年5月底增加約7成。

中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，受市場(chǎng)大勢(shì)影響，2011年全年標(biāo)桿房企的發(fā)展速度有所放緩。一方面，從銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)情況來(lái)看，十大標(biāo)桿房企的總銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)12%，較2010年下降約30個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，從開(kāi)發(fā)商完成年度銷(xiāo)售計(jì)劃的情況來(lái)看，僅有恒大、華潤(rùn)、中海、保利4家房企完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，而2010年則有8家房企完成了年度銷(xiāo)售任務(wù)。

趨勢(shì) 樓市下行幅度將加大

房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制的同時(shí)，市場(chǎng)寒冬并未終結(jié)。專(zhuān)家認(rèn)為，在“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的主基調(diào)下，限購(gòu)等調(diào)控政策仍將持續(xù)，樓市下行幅度將進(jìn)一步加深，而開(kāi)發(fā)商則將面臨更大壓力。

住建部政策研究中心副主任王玨林接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，主要還是調(diào)控政策產(chǎn)生了作用。2012年調(diào)控仍將持續(xù)，基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化。在王玨林看來(lái)，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向，在保持基調(diào)不變的情況下，不排除對(duì)限貸政策微調(diào)的可能，但限購(gòu)等政策不太可能放松，因?yàn)楝F(xiàn)在條件不具備，“只可能增加而不會(huì)減少限購(gòu)的范圍”。

王玨林認(rèn)為，在政策將保持穩(wěn)定性的預(yù)期明確以后，觀望情緒將逐漸減少，2012年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)與2011年不會(huì)有太明顯的差異。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，短期來(lái)看，劉淵認(rèn)為，考慮到2012年前10天的市場(chǎng)低迷表現(xiàn)，結(jié)合春節(jié)假期因素，1月主要城市一手住宅的成交量仍將保持低位。2月作為春節(jié)后的第一個(gè)自然月，開(kāi)發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P(pán)步伐，在這個(gè)階段如果成交量仍持續(xù)低迷，或?qū)⒂懈嗟拈_(kāi)發(fā)商加入降價(jià)陣營(yíng)。未來(lái)一段時(shí)間，土地市場(chǎng)或?qū)⒊蔀橐淮罂袋c(diǎn)，土地成交價(jià)格若有實(shí)質(zhì)下降，將帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下降。

就2012年全年而言，楊紅旭預(yù)測(cè)，當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月(下跌后持續(xù)至2009年2月)，而非2011年6月。預(yù)期未來(lái)半年左右，全國(guó)房?jī)r(jià)將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)，2012年下半年趨于筑底、企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為上漲。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前來(lái)看拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)期在6至12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有可能有10%至20%的下調(diào)。而且一線城市對(duì)全國(guó)的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房?jī)r(jià)下調(diào)過(guò)程中也會(huì)明顯影響全國(guó)。預(yù)計(jì)2012年全國(guó)樓市成交量繼續(xù)延續(xù)2011年四季度的下降趨勢(shì)。

對(duì)于房企資金狀況，楊紅旭預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源將繼續(xù)惡化，預(yù)計(jì)全年增速為8%。一方面，房企的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房企的資金回籠仍將艱難。此外，外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，難以大幅增加投資。